İstanbul'da ev almalı mıyım?

Bu yazımızda son 10 yıllık yatırım elemanlarını inceleyerek, günümüzde İstanbul'da daire ya da müstakil ev almak mantıklı mı değil mi karar veremeye çalışacağız.

Yazımızda üç temel konuya değineceğiz: yatırım araçları arasında konut piyasasının yeri, yıllara göre konut almanın en uygun olduğu zaman, ve son olarak günümüzdeki konut kredilerinin durumu.

İlk olarak 2004 yılından bu yana, İstanbul'daki konut piyasasının, TÜFE'nin, faizin, borsanın, doların, euronun ve altının yıllık getirisini bir tablo halinde verelim.

Farklı yatırım araçlarının son 10 yıldaki getirileri

Farklı yatırım araçlarının getirileri

Yukarıda verdiğimiz tabloda, farklı yatırım araçlarının senelik olarak %'lik getirisi gösterilmiştir. Tabloyu daha net anlamak için şöyle bir örnek verelim. 1 Ocak 2004 tarihinde elinizde 100000 TL olsaydı, 31 Aralık 2013 tarihinde farklı yatırım araçlarında paranızın değerinin nasıl değişeceğini aşağıdaki örnekte inceleyelim.

100000 TL'nizin son 10 yıldaki değişimi

Paranızın 10 yıldaki değişimi

Yukarıdaki şekilden de görüldüğü üzere, 2004 yılının başındaki 100000 TL'niz ile

• ev alsaydınız, paranızın değeri iki katına çıkarmış,

• faize yatırsaydınız, paranızın değeri yaklaşık olarak üç buçuk katına çıkarmış,

• borsada tutsaydınız, paranızın değeri onüç katına çıkarmış gibi görülüyor ama inanmayın. Bu yükselişin en az yarısı yeni şirketlerin borsaya girmesinden kaynaklanıyor. Yaklaşık beş kat artacağını varsayabilirsiniz,

• dolarda tutsanız, oldukça zararda olurdunuz,

• euro'da tutsanız, paranız gene iki katına çıkmış olurdu,

• son olarak, tüm paranızla altın almış olsaydınız, bugün paranızın değeri yaklaşık olarak dört katına çıkacaktı.

Buradan gördüğümüz kadarı ile paranızın en çok değerleneceği yatırım araçlarını şu şekilde sıralayabiliriz:

Borsa > Altın > Faiz > Euro > Konut > Dolar

Görüldüğü üzere, paranızı borsada, altında, faizde ya da euro'da değerlendirseymişsiniz konuta göre daha fazla kâr elde etmiş olacaktınız. Ayrıca, o anki duruma göre paranızı başka yatırım araçlarına aktarma şansınız da olacaktı.

Buradan çıkaracağımız ilk sonuç, konut en çok kazandıran yatırım aracı değildir!

2008 - 2010 dönemindeki krizin konut piyasasına etkisi

İlk verdiğimiz tabloda 2008 ile 2010 yılları arasındaki konut piyasasının değişimini incelerseniz -%16.2, %0.56 ve %5.6'lık değerlerle karşılaşırsınız.

Bu kriz dönemi konut piyasası için son derece zarar verici olmuştur. Alıcılar için büyük fırsatlar oluşmuştur. 2010 yılında konut piyasası, 2008 ve 2009'a göre daha yüksek kâr getirmiş olsa dahi, yıllık faiz ya da tüfeye göre çok büyük oranda zarar etmiştir.

Yani 2008 yılında konut alanlar kârlı ise, 2009 yılında konut alanlar daha kârlı, 2010 yılında konut alanlar ise en akıllıca davrananlar olmuştur. Zaten tablodan da görüldüğü üzere 2010 yılından itibaren 3 yıl içinde konut piyasasında %50'lik bir değerlenme söz konusu olmuştur. 2011 yılından itibaren konut piyasası tüfe ve faize göre daha hızlı bir çıkış yakalamış olduğundan, 2011'den sonra konut almak 2010 yılında konut almak kadar kârlı olmamıştır.

Hele hele 2012 ve 2013'te yaşanan büyük geri dönüşün ardından konut piyasası diğer yatırım araçlarını yakalamış ve muhtemelen son dengesini bulmuştur (ya da bulmak üzeredir). Artık 2014 ve 2015 yılı sonlarında konut piyasasında %15'lik bir artış beklemek bana göre pek mümkün görünmüyor. 2-3 yıl boyunca birikiminizi diğer yatırım araçlarında değerlendirmeniz daha mantıklı olabilir.

Bu kısımdan çıkaracağımız sonuç, şu anda konut piyasası tarihinin zirvesinde olduğundan paranızı başka yatırım araçlarında değerlendirmeniz daha mantıklı olabilir.

Şu anki kredi faizlerinin oranı

Son dönemde yaşanan Gezi Parkı olayları, ve ardından gelen 17 Aralık ve 25 Aralık operasyonları sonucu faiz oranları fazlasıyla yükseldiğinden, konut kredisi oranları da son derece artmıştır.

Konut kredisi almak için faizlerin düşmesini beklemek iyi bir seçim olabilir.

Bu üç açıklamaya göre, İstanbul'da konut almak için 2-3 yıl daha beklemek ve bu süreçte birikiminizi diğer yatırım araçlarında değerlendirmek kârınızı arttırmanızı sağlayabilir.